Vous envisagez l’achat d’un logement et vous interrogez sur l’APL propriétaire ? Vous percevez déjà l’APL accession et souhaitez connaître vos droits en cas de rachat de crédit ? Cet article fait le point sur l’APL propriétaire en novembre 2025, les conditions pour les bénéficiaires actuels, et les alternatives pour les nouveaux acquéreurs.
Peut-on bénéficier de l’APL propriétaire en 2025 ?
Non, l’APL propriétaire n’est plus accessible aux nouveaux emprunteurs depuis le 1er février 2018. Cette aide a été supprimée pour les logements neufs dès le 1er février 2018 conformément à l’article 126 de la loi de finances pour 2018, puis pour les logements anciens au 1er janvier 2020 selon l’arrêté du 27 février 2018 (uniquement en zone 3). Seuls les propriétaires qui ont souscrit un prêt conventionné ou un Prêt Accession Sociale (PAS) avant ces dates peuvent encore en bénéficier.
L’APL propriétaire, également appelée APL accession, était une aide versée par la CAF ou la MSA pour réduire les mensualités de remboursement de prêts immobiliers. Sa suppression s’inscrit dans la réforme générale des aides au logement qui vise à réorienter les soutiens publics vers d’autres dispositifs d’aide à l’accession.
Quelles conditions fallait-il remplir pour l’APL propriétaire ?
Pour bénéficier de l’APL propriétaire, il fallait avoir souscrit un prêt aidé avant le 1er février 2018 (logements neufs) ou avant le 1er janvier 2020 (logements anciens en zone 3), pour l’achat d’un logement ancien situé en zone 3 (communes hors des grandes agglomérations).
Les conditions précises comprenaient la souscription d’un prêt conventionné ou d’un Prêt Accession Sociale avant ces dates, l’achat d’un logement ancien (les logements neufs ayant perdu cette éligibilité dès le 1er février 2018), et la localisation du bien en zone 3 uniquement. Le logement devait être destiné à la résidence principale de l’emprunteur et respecter les normes minimales de décence définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Critères de décence du logement
Le logement devait répondre aux critères de décence établis par la réglementation. Selon l’article 4 du décret décence, la pièce principale devait disposer d’une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou présenter un volume habitable d’au moins 20 m³. Ces critères s’appliquent à tous les logements, quelle que soit la composition du foyer. Pour les logements accueillant plusieurs occupants, des normes de surface supplémentaires peuvent s’appliquer selon la situation.
Plafonds de ressources pour l’APL propriétaire
Les plafonds de ressources (octobre 2024, dernière actualisation disponible) varient selon la composition du foyer et la zone géographique. Pour être éligible, les revenus annuels ne devaient pas dépasser les montants indiqués dans le barème officiel de la CAF :
| Composition du foyer | Zone 1 (Paris et grandes agglomérations) | Zone 2 (Villes > 100 000 hab.) | Zone 3 (Autres communes) |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 15 800 € | 14 800 € | 14 300 € |
| Couple sans personne à charge | 19 000 € | 18 000 € | 17 400 € |
| Avec 1 personne à charge | 24 100 € | 22 900 € | 22 200 € |
| Avec 2 personnes à charge | 28 700 € | 27 200 € | 26 400 € |
| Avec 3 personnes à charge | 35 000 € | 33 300 € | 32 200 € |
Note : Ces plafonds datent de la dernière revalorisation publiée d’octobre 2024. Une actualisation d’octobre 2025 est attendue mais non encore disponible en novembre 2025.
Seul le prêt principal était pris en compte dans le calcul de l’aide, les prêts complémentaires n’étant pas considérés.
Je bénéficie encore de l’APL propriétaire, que se passe-t-il en cas de rachat de crédit ?
Attention : si vous bénéficiez encore de l’APL propriétaire et que vous rachetez votre crédit auprès d’un nouvel établissement, vous perdrez définitivement votre droit à cette aide.
Le rachat de crédit est considéré comme un nouveau prêt par la CAF, ce qui entraîne automatiquement la perte de l’APL accession si ce rachat intervient après le 1er février 2018. Même si les taux actuels peuvent sembler attractifs pour un rachat, il est essentiel de comparer la baisse potentielle de vos mensualités grâce au rachat, le montant de l’APL que vous perdriez, et les frais liés au rachat (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier).
Dans certains cas, un rachat auprès du même établissement bancaire peut permettre de conserver l’aide, mais cette situation reste exceptionnelle et doit être vérifiée directement auprès de votre CAF avant toute démarche.
Comment signaler un changement de situation à la CAF ?
Si vous êtes actuellement bénéficiaire de l’APL propriétaire et que vous envisagez un rachat de crédit ou tout autre changement (revenus, composition familiale), vous devez le signaler rapidement à la CAF. Pour cela, connectez-vous à votre espace personnel sur caf.fr, accédez à la rubrique « Déclarer un changement », renseignez les informations demandées sur votre nouveau prêt, et joignez les justificatifs nécessaires (nouvelle offre de prêt, tableau d’amortissement).
Vous pouvez également effectuer cette démarche par courrier ou lors d’un rendez-vous avec un conseiller CAF, qui pourra vous indiquer précisément l’impact sur vos droits.
Quelles alternatives existent pour les propriétaires en 2025 ?
Plusieurs dispositifs peuvent remplacer l’APL propriétaire en 2025, notamment le Prêt à Taux Zéro renforcé, le Prêt Accession d’Action Logement et le Bail Réel Solidaire.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) renforcé en 2025
Le PTZ reste l’une des principales aides à l’accession pour les ménages modestes et intermédiaires. Depuis le 1er avril 2025, ce dispositif a été étendu à l’ensemble du territoire pour l’achat de logements neufs, et pas uniquement dans les zones tendues comme auparavant.
Les avantages principaux du PTZ incluent l’absence d’intérêts sur une partie du prêt immobilier, une durée de remboursement qui peut atteindre 25 ans, et des conditions de ressources adaptées pour favoriser les ménages modestes et intermédiaires.
Les nouveautés majeures depuis avril 2025
Le PTZ 2025 présente des quotités différenciées selon le type de logement. Pour les appartements neufs, le financement peut atteindre 50% du coût total pour les ménages les plus modestes (tranche 1), contre 40% auparavant. Pour les maisons individuelles neuves, réintégrées dans le dispositif, les quotités s’échelonnent de 10% à 30% selon la tranche de revenus.
Quotités détaillées par type de logement selon l’ANIL :
Appartements neufs (logement collectif) :
- Tranche 1 (revenus les plus modestes) : 50%
- Tranche 2 : 40%
- Tranche 3 : 40%
- Tranche 4 : 20%
Maisons individuelles neuves :
- Tranche 1 : 30%
- Tranche 2 : 20%
- Tranche 3 : 20%
- Tranche 4 : 10%
Plafonds de prêt PTZ 2025
Les plafonds du PTZ varient selon le nombre d’occupants et la zone géographique du bien acquis. Ces plafonds s’appliquent de manière identique aux logements neufs et aux logements anciens avec travaux, selon les données de Service-Public.fr :
| Nombre d’occupants | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 personnes | 225 000 € | 202 500 € | 165 000 € | 150 000 € |
| 3 personnes | 270 000 € | 243 000 € | 198 000 € | 180 000 € |
| 4 personnes | 315 000 € | 283 500 € | 231 000 € | 210 000 € |
| 5 personnes ou plus | 360 000 € | 324 000 € | 264 000 € | 240 000 € |
Zones géographiques :
- Zone A : Paris, petite couronne, Côte d’Azur
- Zone B1 : Grande couronne parisienne, grandes métropoles (Lyon, Marseille, Lille, etc.)
- Zone B2 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants
- Zone C : Reste du territoire
Pour bénéficier du PTZ, vous devez être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années) et respecter des plafonds de ressources qui varient selon la zone géographique et la composition du foyer.
Le Prêt Accession d’Action Logement
Réservé aux salariés du secteur privé, ce prêt offre des conditions avantageuses pour financer l’achat d’une résidence principale. Selon Action Logement, le montant maximum s’élève à 40 000 € pour toutes les zones géographiques de France métropolitaine.
Les conditions incluent un taux d’intérêt réduit à 0,5% hors assurance, une durée de remboursement jusqu’à 25 ans, et des conditions de ressources plus souples que pour le PTZ.
Ce prêt peut être utilisé en complément d’un prêt principal et constitue une alternative intéressante à l’APL propriétaire pour réduire le coût total du crédit immobilier.
Le Bail Réel Solidaire (BRS)
Le BRS permet d’acheter uniquement le bâti, le terrain demeurant propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Ce mécanisme innovant offre une réduction du prix d’achat comprise entre 30% et 50% par rapport au marché, une redevance mensuelle pour le foncier généralement modique, l’accès à la TVA réduite à 5,5%, et la possibilité de revendre le bien à un prix encadré.
Le BRS se développe progressivement sur l’ensemble du territoire et constitue une alternative durable à l’APL propriétaire pour les ménages souhaitant accéder à la propriété à moindre coût. Au 31 décembre 2024, 3 709 logements BRS ont été livrés et 20 532 sont prévus à horizon 2028 selon l’Observatoire de Foncier Solidaire France.
Tableau comparatif des alternatives à l’APL propriétaire en 2025
| Dispositif | Montant / Avantage | Conditions principales | Public cible |
|---|---|---|---|
| Prêt à Taux Zéro (PTZ) | Jusqu’à 50% du prix d’achat sans intérêts (appartements neufs) | Primo-accédants, plafonds de ressources, logement neuf ou ancien avec travaux | Ménages modestes et intermédiaires |
| Prêt Accession Action Logement | Jusqu’à 40 000 € à 0,5% | Salariés du secteur privé, plafonds de ressources plus souples | Salariés d’entreprises cotisantes |
| Bail Réel Solidaire | Réduction 30 à 50% du prix d’achat | Plafonds de ressources, achat du bâti uniquement | Ménages modestes en zones tendues |
| Aides locales | Variable selon les territoires | Critères définis par chaque collectivité | Selon critères locaux |
| MaPrimeRénov’ | Jusqu’à 40 000 € selon travaux (restrictions temporaires 2025) | Propriétaires occupants, travaux d’économie d’énergie | Tous propriétaires (montants variables selon revenus) |
| Éco-PTZ | Jusqu’à 50 000 € sans intérêts | Travaux de rénovation énergétique, audit obligatoire | Tous propriétaires sans condition de ressources |
Quelles aides existent pour les propriétaires en difficulté de paiement ?
Les propriétaires qui rencontrent des difficultés pour rembourser leur prêt peuvent solliciter le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), les aides d’Action Logement ou un accompagnement par la commission de surendettement.
Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
Géré par les départements, le FSL peut intervenir ponctuellement pour aider les propriétaires occupants face à des difficultés temporaires. Important : les montants varient considérablement selon chaque département, et il n’existe pas de plafond national.
Exemples de montants départementaux 2025 :
- Nord : 876 à 1 100 € pour l’installation, 1 200 € maximum pour l’énergie
- Métropole Aix-Marseille-Provence : 2 000 € maximum pour l’accès au logement, 900 € pour l’énergie
- Haute-Savoie : 1 800 € cumulé eau et énergie sur 24 mois
- Gironde : 650 € pour dépôt de garantie, 280 € pour assurance
Pour en bénéficier, il faut contacter les services sociaux de votre département qui examineront votre situation financière et familiale. Les conditions d’attribution dépendent des règlements départementaux.
Les aides d’Action Logement
Action Logement propose plusieurs dispositifs pour les propriétaires en difficulté : une aide à la prévention des impayés, un service d’accompagnement pour les salariés du secteur privé qui rencontrent des difficultés, et des prêts à taux réduit pour financer des travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique.
Ces aides sont accessibles sous conditions aux salariés du secteur privé non agricole et contribuent à prévenir les situations d’endettement critique.
La commission de surendettement
En cas de difficultés graves, la commission de surendettement de la Banque de France peut proposer un réaménagement de la dette (allongement de la durée, baisse du taux d’intérêt), un effacement partiel des dettes dans certaines situations, ou un moratoire temporaire des remboursements.
Cette démarche doit être envisagée en dernier recours, car elle peut affecter la capacité d’emprunt future.
Quelles aides pour la rénovation de son logement en tant que propriétaire ?
Les propriétaires peuvent bénéficier de plusieurs aides pour la rénovation : MaPrimeRénov’, l’Éco-prêt à taux zéro, les aides de l’Anah et les aides locales des collectivités.
MaPrimeRénov’ : restrictions temporaires importantes en 2025
Ce dispositif constitue l’aide principale pour financer les travaux de rénovation énergétique. Attention : des restrictions majeures s’appliquent jusqu’au 31 décembre 2025 suite à la détection d’environ 13 000 dossiers frauduleux grâce aux contrôles renforcés mis en place par l’Anah.
Restrictions temporaires du Parcours Accompagné (jusqu’au 31/12/2025) selon France Rénov’ :
- Accès réservé uniquement aux ménages très modestes
- Uniquement pour les logements classés E, F ou G (passoires énergétiques)
- Quota limité à 13 000 dossiers maximum
- Bonus 10% sortie passoire énergétique supprimé
Plafonds réduits depuis le 30 septembre 2025 :
- 30 000 € pour gain de 2 classes DPE
- 40 000 € pour gain de 3 classes DPE ou plus
- Suppression totale du plafond pour 4 classes ou plus
Le parcours monogeste reste accessible à tous les propriétaires occupants quels que soient leurs revenus, avec un plafond cumulé de 20 000 € sur 5 ans. L’aide est calculée selon les revenus du foyer et le gain énergétique des travaux, cumulable avec d’autres aides comme les Certificats d’Économie d’Énergie, et versée directement après la réalisation des travaux.
L’Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : nouvelles conditions depuis juillet 2025
Ce prêt sans intérêt permet de financer jusqu’à 50 000 € de travaux de rénovation énergétique sans condition de ressources, avec une durée de remboursement qui peut aller jusqu’à 20 ans. Il est cumulable avec MaPrimeRénov’ et d’autres aides.
Changements importants depuis le 1er juillet 2025 selon Service-Public.fr :
- Audit énergétique obligatoire pour les rénovations globales
- Gain minimum de 2 classes DPE requis
- Harmonisation des critères avec MaPrimeRénov’ et TVA réduite
Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 et constitue une solution de financement intéressante pour les ménages souhaitant réaliser des travaux d’ampleur.
Les aides de l’Anah
L’Agence nationale de l’habitat propose plusieurs programmes d’aide : « Habiter Mieux Sérénité » pour les rénovations globales, « Habiter Sain » pour traiter l’insalubrité, et « Habiter Facile » pour adapter le logement au vieillissement ou au handicap.
Ces aides sont destinées aux propriétaires occupants aux revenus modestes et peuvent couvrir jusqu’à 50% du montant des travaux.
Les autres aides pour les propriétaires en 2025
Au-delà des dispositifs d’accession et de rénovation, les propriétaires peuvent bénéficier d’autres aides comme la prime d’activité, certaines allocations familiales et des exonérations fiscales.
La prime d’activité
Contrairement à une idée reçue, les propriétaires peuvent bénéficier de la prime d’activité. Cette aide est calculée uniquement sur la base des revenus et de la composition du foyer.
Nuance importante : Les propriétaires avec un crédit en cours sont traités comme les locataires sans pénalité. Les propriétaires sans crédit (logement entièrement payé) subissent l’application d’un « forfait logement » déductible selon le barème de la CAF au 1er avril 2025 (75,99 € pour 1 personne, 188,06 € pour 3 personnes ou plus), ce qui peut réduire voire annuler la prime selon les revenus.
Pour en faire la demande, il suffit de s’adresser à la CAF ou de réaliser une simulation sur caf.fr.
Les allocations familiales et autres prestations
Le statut de propriétaire n’a aucune incidence sur le droit aux allocations familiales, à l’allocation de rentrée scolaire ou à d’autres prestations liées à la famille. Ces aides sont versées selon les mêmes critères que pour les locataires.
Les exonérations fiscales
Plusieurs dispositifs permettent de réduire la charge fiscale des propriétaires :
Taxe foncière – constructions neuves : exonération temporaire de 2 ans pour les constructions neuves et additions de construction selon le BOFIP.
Taxe foncière – travaux d’économie d’énergie : exonération de 3 ans pour travaux d’économie d’énergie sur logements achevés depuis plus de 10 ans au 1er janvier de la première année d’exonération (condition modifiée depuis le 1er janvier 2025), sous condition de dépenses supérieures à 10 000 € TTC hors main-d’œuvre, selon Service-Public.fr.
Taxe foncière – logements économes en énergie : exonération d’une durée minimale de 5 ans (la durée et le taux, de 50% à 100%, sont fixés par délibération de chaque collectivité) pour les logements BBC 2005 ou RE2020. Cette exonération nécessite une déclaration du contribuable auprès du centre des impôts avant le 1er janvier de la première année d’exonération.
Abattements pour certaines catégories : les personnes âgées, handicapées ou aux revenus modestes peuvent bénéficier d’abattements sur la taxe foncière.
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il est recommandé de se renseigner auprès du centre des impôts de votre domicile.
Nouvelles aides 2025 à connaître
La loi de finances 2025 a introduit plusieurs nouveaux dispositifs importants pour les propriétaires et futurs acquéreurs.
Exonération fiscale sur donations familiales
Un nouveau dispositif fiscal permet d’exonérer de droits de donation les sommes versées par la famille pour financer l’achat d’une résidence principale (du 15 février 2025 au 31 décembre 2026) :
- Plafond : 100 000 € par donateur (grand-parent, parent), dans la limite de 300 000 € au total
- Les fonds doivent être affectés à l’achat du logement ou aux travaux au plus tard le dernier jour du 6ème mois suivant le versement
- Le logement doit être conservé comme résidence principale ou mis en location longue durée (minimum 5 ans)
- Mesure applicable jusqu’au 31 décembre 2026
Cette mesure constitue un levier important pour les primo-accédants qui peuvent bénéficier d’un apport familial substantiel sans fiscalité.
Prolongation du dispositif Loc’Avantages jusqu’en 2027
Le dispositif Loc’Avantages, qui offre un abattement fiscal sur les revenus locatifs sous condition de louer à titre de résidence principale avec des plafonds de loyers et de ressources, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Ce dispositif permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt tout en proposant des loyers modérés.
Réforme fiscale de la location meublée non professionnelle
La loi de finances 2025 réintègre les amortissements dans le calcul de plus-value pour les locations meublées non professionnelles (LMNP). Impact fiscal important : les plus-values seront plus fortement taxées lors de la revente des biens loués en meublé. Une exception est maintenue pour les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme).
Cette réforme modifie significativement la fiscalité des investissements locatifs meublés et nécessite une révision des stratégies patrimoniales pour les propriétaires concernés.
Conseils pour les futurs propriétaires après la suppression de l’APL accession
En l’absence d’APL propriétaire, il devient crucial d’optimiser son financement immobilier en combinant plusieurs dispositifs et en préparant ses démarches avec anticipation.
Combiner les aides disponibles
La disparition de l’APL propriétaire peut être partiellement compensée par la combinaison intelligente de plusieurs dispositifs. Utiliser le PTZ pour une partie du financement (jusqu’à 50% pour un appartement neuf), compléter avec un Prêt Accession d’Action Logement si vous êtes salarié du privé, explorer les aides locales proposées par votre commune ou votre région, et considérer des solutions innovantes comme le Bail Réel Solidaire.
Depuis le 21 mars 2025, le PTZ peut désormais être cumulé avec les aides de l’Anah, ce qui ouvre de nouvelles possibilités de financement pour les logements anciens avec travaux de rénovation énergétique.
Cette approche multimodale permet souvent d’obtenir un financement global aussi avantageux qu’avec l’ancienne APL accession.
Anticiper ses démarches
La majorité des aides à l’accession doivent être demandées avant la signature définitive du prêt ou du compromis de vente. Il est donc essentiel de réaliser une simulation de financement qui intègre toutes les aides potentielles, consulter un courtier spécialisé qui connaît l’ensemble des dispositifs, prendre contact avec Action Logement si vous êtes salarié du privé, et se renseigner auprès des services d’urbanisme de votre commune sur les aides locales.
Cette anticipation vous permettra d’optimiser votre plan de financement en intégrant toutes les aides disponibles.
Prévoir l’évolution des charges
L’APL propriétaire avait l’avantage d’accompagner les accédants sur la durée du prêt. Pour compenser sa disparition, il est judicieux d’anticiper l’évolution de vos charges (taxe foncière, charges de copropriété), prévoir une marge de sécurité dans votre capacité de remboursement, envisager les travaux de rénovation énergétique qui permettront de réduire vos factures, et constituer une épargne de précaution pour faire face aux imprévus.
Cette vision à long terme de votre projet immobilier vous aidera à sécuriser votre accession à la propriété malgré la suppression de l’APL accession.
S’adapter à la fin de l’APL propriétaire
La suppression de l’APL propriétaire marque un tournant dans la politique d’aide à l’accession, mais n’empêche pas les ménages modestes de devenir propriétaires. En s’informant sur les alternatives disponibles et en combinant intelligemment les différents dispositifs, il reste possible d’accéder à la propriété dans des conditions financières favorables.
L’essentiel est de bien préparer son projet, de se faire accompagner par des professionnels informés (courtiers, conseillers Action Logement) et de rester attentif aux évolutions des dispositifs d’aide, qui peuvent encore changer dans les prochaines années.
Si vous êtes déjà propriétaire et que vous cherchez à sécuriser vos revenus locatifs, des services professionnels dédiés aux propriétaires bailleurs peuvent vous aider à optimiser la gestion de vos biens avec notamment un gestionnaire dédié à votre patrimoine, un suivi comptable et juridique, et la gestion des appels et relances de loyers.
Questions fréquentes
Quel montant d’APL pour un propriétaire avec un remboursement mensuel de 600€ ou 700€ ?
Pour les propriétaires qui bénéficient encore de l’APL accession (prêt souscrit avant le 1er février 2018), le montant de l’aide varie selon plusieurs critères incluant la composition du foyer, la zone géographique et les revenus. Le montant exact doit être calculé par la CAF en fonction de votre situation personnelle. Pour connaître le montant précis auquel vous avez droit, contactez directement votre CAF ou effectuez une simulation sur caf.fr.
L’IFI concerne-t-il les propriétaires ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les propriétaires dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Le barème s’échelonne de 0,5% à 1,5% selon la valeur du patrimoine. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Important : la déclaration IFI s’effectue entre avril et juin (selon le département de résidence), le paiement intervenant au 15 septembre.
Note : Les informations contenues dans cet article sont à jour au 27 novembre 2025 et s’appuient exclusivement sur des sources gouvernementales officielles (CAF, Service-Public.fr, Légifrance, Ministères, ANIL, ANAH, Action Logement). Les plafonds de ressources APL mentionnés datent de la dernière publication officielle d’octobre 2024. Les dispositifs d’aide évoluent régulièrement. Il est recommandé de vérifier les conditions actuelles auprès des organismes compétents (CAF, conseil départemental, centre des impôts, ANIL) avant toute décision.
