Vous envisagez d’acheter un logement et vous vous demandez si vous pouvez bénéficier de l’APL en tant que propriétaire ? Vous percevez déjà l’APL accession et souhaitez connaître vos droits en cas de rachat de crédit ? Dans cet article complet, nous faisons le point sur l’APL propriétaire en 2025, les conditions qui s’appliquent aux bénéficiaires actuels, et les alternatives qui existent pour les nouveaux acquéreurs.
Peut-on bénéficier de l’APL propriétaire en 2025 ?
Non, l’APL propriétaire n’est plus accessible aux nouveaux emprunteurs depuis le 1er janvier 2020. Cette aide a été supprimée pour les logements neufs dès 2018, puis pour les logements anciens fin 2019. Seuls les propriétaires ayant contracté un prêt conventionné ou un Prêt Accession Sociale (PAS) avant cette date peuvent encore en bénéficier.
L’APL propriétaire, également appelée APL accession, était une aide versée par la CAF ou la MSA pour réduire les mensualités de remboursement de prêts immobiliers. Elle représentait environ 20 à 25% du montant des mensualités, avec une moyenne de 155€ par mois. Sa suppression s’inscrit dans la réforme générale des aides au logement qui vise à réorienter les soutiens publics vers d’autres dispositifs d’aide à l’accession.
Quelles conditions fallait-il remplir pour l’APL propriétaire ?
Pour bénéficier de l’APL propriétaire, il fallait avoir souscrit un prêt aidé avant le 1er janvier 2020, pour l’achat d’un logement ancien situé en zone 3 (communes de moins de 100 000 habitants).
Les conditions précises comprenaient la souscription d’un prêt conventionné ou d’un Prêt Accession Sociale avant le 1er janvier 2020, l’achat d’un logement ancien (les logements neufs ayant perdu cette éligibilité dès 2018), et la localisation du bien en zone 3 uniquement. Le logement devait être destiné à la résidence principale de l’emprunteur et respecter les normes minimales de décence (9m² pour une personne, 16m² pour deux personnes, plus 7m² par personne supplémentaire).
Plafonds de ressources pour l’APL propriétaire
Les plafonds de ressources (pour 2025) varient selon la composition du foyer et la zone géographique. Pour être éligible, les revenus annuels ne devaient pas dépasser approximativement :
| Composition du foyer | Zone 1 (Paris et grandes agglomérations) | Zone 2 (Villes > 100 000 hab.) | Zone 3 (Autres communes) |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 15 800 € | 14 800 € | 14 300 € |
| Couple sans personne à charge | 19 000 € | 18 000 € | 17 400 € |
| Avec 1 personne à charge | 24 100 € | 22 900 € | 22 200 € |
| Avec 2 personnes à charge | 28 700 € | 27 200 € | 26 400 € |
| Avec 3 personnes à charge | 35 000 € | 33 300 € | 32 200 € |
Il est important de noter que seul le prêt principal était pris en compte dans le calcul de l’aide, les prêts complémentaires n’étant pas considérés.
Je bénéficie encore de l’APL propriétaire, que se passe-t-il en cas de rachat de crédit ?
Attention : si vous bénéficiez encore de l’APL propriétaire et que vous rachetez votre crédit auprès d’un nouvel établissement, vous perdrez définitivement votre droit à cette aide.
Le rachat de crédit est considéré comme un nouveau prêt par la CAF, ce qui entraîne automatiquement la perte de l’APL accession si ce rachat intervient après le 1er janvier 2020. Même si les taux actuels peuvent sembler attractifs pour un rachat, il est essentiel de comparer la baisse potentielle de vos mensualités grâce au rachat, le montant de l’APL que vous perdriez, et les frais liés au rachat (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, etc.).
Dans certains cas, un rachat auprès du même établissement bancaire peut permettre de conserver l’aide, mais cette situation reste exceptionnelle et doit être vérifiée directement auprès de votre CAF avant toute démarche.
Comment signaler un changement de situation à la CAF ?
Si vous êtes actuellement bénéficiaire de l’APL propriétaire et que vous envisagez un rachat de crédit ou tout autre changement (revenus, composition familiale), vous devez impérativement le signaler à la CAF dans un délai de 3 mois. Pour cela :
- Connectez-vous à votre espace personnel sur le site caf.fr
- Accédez à la rubrique « Déclarer un changement »
- Renseignez les informations demandées concernant votre nouveau prêt
- Joignez les justificatifs nécessaires (nouvelle offre de prêt, tableau d’amortissement)
Vous pouvez également effectuer cette démarche par courrier ou lors d’un rendez-vous avec un conseiller CAF, qui pourra vous indiquer précisément l’impact sur vos droits.
Quelles alternatives existent pour les propriétaires en 2025 ?
Plusieurs dispositifs peuvent remplacer l’APL propriétaire en 2025, notamment le Prêt à Taux Zéro renforcé, le Prêt Accession d’Action Logement et le Bail Réel Solidaire.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) renforcé en 2025
Le PTZ reste l’une des principales aides à l’accession pour les ménages modestes et intermédiaires. Depuis le 1er avril 2025, ce dispositif a été étendu à l’ensemble du territoire pour l’achat de logements neufs, et pas uniquement dans les zones tendues comme auparavant.
Les avantages principaux du PTZ incluent l’absence d’intérêts sur une partie du prêt immobilier, une durée de remboursement allongée qui peut atteindre 25 ans, des conditions de ressources adaptées pour favoriser les ménages modestes et intermédiaires, et la possibilité de financer jusqu’à 40% du prix d’achat pour un logement neuf.
Pour bénéficier du PTZ, vous devez être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années) et respecter des plafonds de ressources qui varient selon la zone géographique et la composition du foyer.
Le Prêt Accession d’Action Logement
Réservé aux salariés du secteur privé, ce prêt offre des conditions avantageuses pour financer l’achat d’une résidence principale avec un taux d’intérêt réduit à 1%, un montant pouvant atteindre 40 000€, une durée de remboursement jusqu’à 25 ans, et des conditions de ressources plus souples que pour le PTZ.
Ce prêt peut être utilisé en complément d’un prêt principal et constitue une alternative intéressante à l’APL propriétaire pour réduire le coût total du crédit immobilier.
Le Bail Réel Solidaire (BRS)
Le BRS permet d’acheter uniquement le bâti, le terrain restant propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Ce mécanisme innovant offre une réduction du prix d’achat pouvant atteindre 30% par rapport au marché, une redevance mensuelle pour le foncier généralement modique, l’accès à la TVA réduite à 5,5%, la possibilité de revendre le bien à un prix encadré, avec des conditions de ressources pour garantir l’accès aux ménages modestes.
Le BRS se développe progressivement sur l’ensemble du territoire et constitue une alternative durable à l’APL propriétaire pour les ménages souhaitant accéder à la propriété à moindre coût.
Tableau comparatif des alternatives à l’APL propriétaire en 2025
| Dispositif | Montant / Avantage | Conditions principales | Public cible |
|---|---|---|---|
| Prêt à Taux Zéro (PTZ) | Jusqu’à 40% du prix d’achat sans intérêts | Primo-accédants, plafonds de ressources, logement neuf ou ancien avec travaux | Ménages modestes et intermédiaires |
| Prêt Accession Action Logement | Jusqu’à 40 000€ à 1% | Salariés du secteur privé, plafonds de ressources plus souples | Salariés d’entreprises cotisantes |
| Bail Réel Solidaire | Réduction jusqu’à 30% du prix d’achat | Plafonds de ressources, achat du bâti uniquement | Ménages modestes en zones tendues |
| Aides locales | Variable selon les territoires | Critères définis par chaque collectivité | Selon critères locaux |
| MaPrimeRénov’ | Jusqu’à 20 000€ selon travaux | Propriétaires occupants, travaux d’économie d’énergie | Tous propriétaires (montants variables selon revenus) |
| Éco-PTZ | Jusqu’à 50 000€ sans intérêts | Travaux de rénovation énergétique | Tous propriétaires sans condition de ressources |
Quelles aides existent pour les propriétaires en difficulté de paiement ?
Les propriétaires confrontés à des difficultés pour rembourser leur prêt peuvent solliciter le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), les aides d’Action Logement ou un accompagnement par la commission de surendettement.
Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
Géré par les départements, le FSL peut intervenir ponctuellement pour aider les propriétaires occupants rencontrant des difficultés temporaires. L’aide varie selon les territoires mais peut permettre de couvrir plusieurs mensualités de prêt impayées, sous forme de prêt sans intérêt ou de subvention.
Pour en bénéficier, il faut contacter les services sociaux de votre département qui examineront votre situation financière et familiale. Les conditions d’attribution dépendent des règlements départementaux.
Les aides d’Action Logement
Action Logement propose plusieurs dispositifs pour les propriétaires en difficulté : l’aide à la prévention des impayés qui peut prendre en charge jusqu’à 9 000€ de mensualités impayées, le service d’accompagnement pour les salariés du secteur privé confrontés à des difficultés, et des prêts à taux réduit pour financer des travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique.
Ces aides sont accessibles sous conditions aux salariés du secteur privé non agricole et contribuent à prévenir les situations d’endettement critique.
La commission de surendettement
En cas de difficultés graves, la commission de surendettement de la Banque de France peut proposer un réaménagement de la dette (allongement de la durée, baisse du taux d’intérêt), un effacement partiel des dettes dans certaines situations, ou un moratoire temporaire des remboursements.
Cette démarche doit être envisagée en dernier recours, car elle peut affecter la capacité d’emprunt future.
Quelles aides pour la rénovation de son logement en tant que propriétaire ?
Les propriétaires peuvent bénéficier de plusieurs aides pour la rénovation : MaPrimeRénov’, l’Éco-prêt à taux zéro, les aides de l’Anah et les aides locales des collectivités.
MaPrimeRénov’
Ce dispositif constitue l’aide principale pour financer les travaux de rénovation énergétique. Elle est accessible à tous les propriétaires occupants quels que soient leurs revenus, calculée selon les revenus du foyer et le gain énergétique des travaux, cumulable avec d’autres aides comme les Certificats d’Économie d’Énergie, et versée directement après la réalisation des travaux.
Le montant de l’aide varie de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros selon le type de travaux et la situation du ménage.
L’Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)
Ce prêt sans intérêt permet de financer jusqu’à 50 000€ de travaux de rénovation énergétique sans condition de ressources, avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 20 ans, pour des travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou toute rénovation globale. Il est cumulable avec MaPrimeRénov’ et d’autres aides.
Il constitue une solution de financement intéressante pour les ménages souhaitant réaliser des travaux d’ampleur.
Les aides de l’Anah
L’Agence nationale de l’habitat propose plusieurs programmes d’aide : « Habiter Mieux Sérénité » pour les rénovations globales, « Habiter Sain » pour traiter l’insalubrité, et « Habiter Facile » pour adapter le logement au vieillissement ou au handicap.
Ces aides sont destinées aux propriétaires occupants aux revenus modestes et peuvent couvrir jusqu’à 50% du montant des travaux.
Les autres aides pour les propriétaires en 2025
Quel montant d’APL pour un propriétaire ayant un remboursement mensuel de 600€ ou 700€ ?
Pour les propriétaires qui bénéficient encore de l’APL accession (prêt souscrit avant 2020), le montant de l’aide varie selon plusieurs critères et peut atteindre environ 20 à 25% des mensualités. À titre indicatif, pour un remboursement mensuel de 600€, l’aide peut représenter environ 120 à 150€, tandis que pour une mensualité de 700€, elle peut s’élever à 140 à 175€ selon la zone géographique et la composition du foyer. Toutefois, ces montants diminuent progressivement au-delà des plafonds de loyers pris en compte par la CAF, qui varient selon les zones (environ 329€ en zone 1, 287€ en zone 2 et 269€ en zone 3 pour une personne seule).
Au-delà des dispositifs d’accession et de rénovation, les propriétaires peuvent bénéficier d’autres aides comme la prime d’activité, certaines allocations familiales et des exonérations fiscales.
La prime d’activité
Contrairement à une idée reçue, les propriétaires peuvent tout à fait bénéficier de la prime d’activité. Cette aide est calculée uniquement sur la base des revenus et de la composition du foyer, sans tenir compte du statut d’occupation du logement. Pour en faire la demande, il suffit de s’adresser à la CAF ou de réaliser une simulation sur le site caf.fr.
Les allocations familiales et autres prestations
Le statut de propriétaire n’a aucune incidence sur le droit aux allocations familiales, à l’allocation de rentrée scolaire ou à d’autres prestations liées à la famille. Ces aides sont attribuées selon les mêmes critères que pour les locataires.
Les exonérations fiscales
Plusieurs dispositifs permettent de réduire la charge fiscale des propriétaires : l’exonération temporaire de taxe foncière pour les constructions neuves (2 ans), l’exonération étendue (jusqu’à 5 ans) pour les logements économes en énergie, les abattements sur la taxe foncière pour certaines catégories de propriétaires (personnes âgées, handicapées, etc.), et les réductions d’impôt pour travaux d’économie d’énergie.
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il est recommandé de se renseigner auprès du centre des impôts de votre domicile.
Conseils pour les futurs propriétaires après la suppression de l’APL accession
En l’absence d’APL propriétaire, il devient crucial d’optimiser son financement immobilier en combinant plusieurs dispositifs et en anticipant ses démarches.
Combiner les aides disponibles
La disparition de l’APL propriétaire peut être partiellement compensée par la combinaison intelligente de plusieurs dispositifs. Utiliser le PTZ pour une partie du financement, compléter avec un Prêt Accession d’Action Logement si vous êtes salarié du privé, explorer les aides locales proposées par votre commune ou votre région, et considérer des solutions innovantes comme le Bail Réel Solidaire.
Cette approche multimodale permet souvent d’obtenir un financement global aussi avantageux qu’avec l’ancienne APL accession.
Anticiper ses démarches
La majorité des aides à l’accession doivent être demandées avant la signature définitive du prêt ou du compromis de vente. Il est donc essentiel de réaliser une simulation de financement incluant toutes les aides potentielles, consulter un courtier spécialisé qui connaît l’ensemble des dispositifs, prendre contact avec Action Logement si vous êtes salarié du privé, et se renseigner auprès des services d’urbanisme de votre commune sur les aides locales.
Cette anticipation vous permettra d’optimiser votre plan de financement en intégrant toutes les aides disponibles.
Prévoir l’évolution des charges
L’APL propriétaire avait l’avantage d’accompagner les accédants sur la durée du prêt. Pour compenser sa disparition, il est judicieux d’anticiper l’évolution de vos charges (taxe foncière, charges de copropriété, etc.), prévoir une marge de sécurité dans votre capacité de remboursement, envisager les travaux de rénovation énergétique qui permettront de réduire vos factures, et constituer une épargne de précaution pour faire face aux imprévus.
Cette vision à long terme de votre projet immobilier vous aidera à sécuriser votre accession à la propriété malgré la suppression de l’APL accession.
Conclusion : s’adapter à la fin de l’APL propriétaire
La suppression de l’APL propriétaire marque un tournant dans la politique d’aide à l’accession, mais n’empêche pas les ménages modestes de devenir propriétaires. En s’informant sur les alternatives disponibles et en combinant intelligemment les différents dispositifs, il reste possible d’accéder à la propriété dans des conditions financières favorables.
L’essentiel est de bien préparer son projet, de se faire accompagner par des professionnels informés (courtiers, conseillers Action Logement) et de rester attentif aux évolutions des dispositifs d’aide, qui peuvent encore évoluer dans les prochaines années.
Si vous êtes déjà propriétaire et que vous cherchez à sécuriser vos revenus locatifs, des services professionnels dédiés aux propriétaires bailleurs peuvent vous aider à optimiser la gestion de vos biens avec notamment un gestionnaire dédié à votre patrimoine, un suivi comptable et juridique, et la gestion des appels et relances de loyers.
